Bregmans Blog

In reactie op het artikel en geplaatste reacties. Over het algemeen ben ik het eens met het geplaatste. Een paar kanttekeningen:
1. Om maatschappelijk rendement te meten verwijs ik naar aeDex een instrument dat ontwikkeld is om juiste het maatschappelijk rendement te kunnen kwantificeren.
2. De hele klimaatdiscussie zou inderdaad moeten gaan over het energyzuiniger maken van woningen i.p.v. alternatieve energiebronnen (het laatste komt volledig uit de koker van de grote enrgiebedrijven die helemaal niet gebaat zijn bij een lagere consumptie).
3. Het systeem faciliteert nog geenzins de investeerders in de energiebezuinigende maatregelen. De corporatie investeert en de huurder heeft de benefits. Dat is natuurlijk prima maar het stimuleert corporaties onvoldoende.

wat ik zocht, bedankt

Rob, je hebt gelijk met je reactie nummer vijf. Wij gaan ervoor.

Dan nog een belangrijke suggestie. Op dit moment is de ontwikkeling dat veel bouwprojecten stopgezet worden. De bouwsector ziet met lede ogen dat de opdracht portefeuille opdroogt. Ingediende gesubsidieerde projecten van gemeenten om de bouwproductie te stimuleren helpen niet afdoende.

Men dient echter de oogkleppen af te doen en in te zien dat er nog voor tig manjaren aan werk in de bouw is om de BESTAANDE woningvoorraad van een betere isolatie laag te voorzien. Die investering verdiend zichzelf vanzelf terug. Geld dat anders uitgegeven wordt aan werkloosheidsvoorzieningen kunnen worden ingezet om tijdens de bouwdip de werkgelegenheid in de bouw overeind te houden, en betekent dus dat deze projecten veel minder geld kosten dan anders. De rente is momenteel zeer laag, het risico van dit soort projecten is nihil, en de corporaties kunnen 25% van de kosten aftrekken van de belasting.

Wat wil je nog meer?

Huurdes uit de kou, bouwvakkers weer aan het werk, en kapitaal verstandig geinvesteerd in een duurzaam sociaal beleid.

Wie gaat er voor?

Volgens mij kan het "prettig wonen" alleen worden opgelost als er voldoende keus is voor mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Door alternatieven in de markt te brengen, particuliere ontwikkelaars doen dit veel te weinig, motiveren de corporaties de zogenaamde scheefwoners om voor een betere koopwoning te kiezen. Hierdoor komt er meer ruimte en kwaliteit beschikbaar op de sociale huur markt en voldoen de corporaties dubbel aan haar taak!
Kijk eens naar al die mooie, goed verkochte, nieuwbouwprojecten in de bestaande stad van de afgelopen tien jaar. Als de corporaties niets gedaan hadden, had daar nog steeds verouderde woningbouw of industrie gestaan.

Uit krantenberichten over de jaarcijfers van de corporaties blijkt dat deze vorig jaar bijelkaar 2 miljard verlies hebben geleden. De vraag is: hoe komt dat?
Wat hebben zij dan gedaan, wat zoveel verlies heeft opgeleverd.
Het verschuilen achter, ja, maar er is een crisis, getuigd dan niet echt van veel inzicht hoe de kapitalistische markt werk, want die crisis is nu juist ontstaan doordat men niet kredietwaardigen hoge hypotheekleningen ging verstrekkenk, en daaraan meende onbeperkte hoge winsten aan te kunnen onttrekken. Elke onbenul kon nagaan dat dat wel mis moest gaan, en daar is uiteraard ook tegen gewaarschuwd, maar lieden met dollartekens in de ogen sloegen die waarschuwingen in de wind.
Dat alles zou een 'normale' gang van zaken zijn, totdat de klad erin kwam.
Het is natuurlijk van belang om aan te geven dat juist om die reden, opdat niet draagkrachtigen ook kunnen wonen, er een sociaal huisvestingsbeleid moet zijn, waarbij er corporaties zijn die ook voor deze doelgroepen bouwen.
Het bouwen van koopwoningen is eenvoudig gezegd, niet een taak waar we een corporatie voor nodig hebben. De corporaties zijn er juist voor om mensen, die geen hypotheek kunnen krijgen, maar desondanks behoorlijk gehuisvest willen worden, van een sociale huurwoning te voorzien.
In Groningen kunnen tot die doelgroep bijv. ook de meeste studerenden worden gerekend; groepen die nu dus voornamelijk worden afgewenteld op de particuliere kamerverhuurmarkt.
Dit laatste voorbeeld toont ook weer aan dat de liberalisatie juist geheel niet werkt, en doelmatig sociaal huisvestingsbeleid dringend gewenst is om aan deze grote vraag naar betaalbare studentenwoningen te voldoen.
Voor andere groepen ook trouwens.
Tot slot, voor wie meent dat de crisis reeds ten einde is, heb ik slecht nieuws. Het echte leed (salarisverlies, stijgende werkloosheid, achterstanden bij de hypotheekbetalingen, etc.) zit er nog aan te komen, en wat betreft de stabiliteit van het financiele systeem, zijn er geen garanties te geven.
We hebben al gezien hoe projecten als de Blauwe stad zijn misgelopen, en op grote verliezen uitlopen. Meerstad dreigt het volgende debacle te worden. En voor een aantal andere projecten in de stad is de goede afloop ook maar af te wachten.
Ondertussen valt er vanaf volgend jaar grote werkloosheid in de bouw te verwachten omdat de opdracht portefeuille leeg raakt, en er te weinig vervangende opdrachten zijn.
Niettemin kunnen en moeten er duizenden woningen bijkomen om in de noden te voorzien, en die noden zijn er met name aan de onderkant.
Corporaties moeten dus bepaald niet bij het grofvuil gezet worden, daar hun rol op de woningmarkt onontbeerlijk blijkt.
Zie de VS, waar nu in allerlei steden tentenkampen zijn ontstaan.
Dit neemt aan de andere kant niet weg dat kritiek nodig en mogelijk moet zijn op corporaties, voorzover zij bij hun projecten teveel risico's hebben genomen, danwel projecten uitvoeren die te ver weg staan van de eigenlijke doelgroep, en de mate waarin men oog heeft voor de sociale woningbehoefte.
Bij een aantal corporaties in de stad bekruipt bij mij wel het idee dat zij de verkeerde kant op zijn gegaan.
De stad heeft baat bij een goede invulling van de rol van de corporaties, met name om het huisvestingsvraagstuk voor specifieke groepen op de woningmarkt die niet kapitaalkrachtig zijn om in eigen woning te voorzien, recht te trekken.
Kapitaalkrachtigen kunnen en konden zich altijd uitstekend redden zonder corporaties, dus voor hun belangen hoeft een corporatie zich niet in te spannen, die kunnen immers bij tig andere partijen op de woningmarkt terecht.

Rob Heusdens
NCPN afd. Groningen

Ton Schroor stelt dat Groningse corporaties teveel appartementen bouwen voor de leegstand. Hij vraagt zich af of dat past bij de sociale doelstelling en de SP valt hem bij. Pieter Bregman omzeilt de kern van de vragen door te stellen dat er een woningbehoefte is, dat hij bouwt en dat alles wat hij doet vanuit een sociale doelstelling is: "want hij maakt geen winst".
Dat lijkt een variant op de uitspraak van een projectontwikkelaar: "wat bij ons verlies heet, noemt een corporatie maatschappelijk rendement".
Interessanter lijkt mij de vraag hoe het komt dat de afgelopen jaren de commerciële projectontwikkelaars in Groningen steeds vaker bedankten voor de ontwikkeling van allerlei ‘intense’ projecten. (CiBoGa blijft ook zo lang een lege vlakte omdat de basisopzet niet aansluit bij hoe mensen willen wonen op die locatie.) Dat heeft er ook toe geleid dat de corporaties in Groningen inmiddels vrijwel alle projectmatige bouw in Groningen uitvoeren of er het risico voor lopen. Is dat omdat je het beter kan, of omdat je anders rekent? Een projectontwikkelaar wil of beter gezegd MOET winst maken. Die winst is niet voor zijn grote auto of bonus (inkomens bij ontwikkelaars en corporaties liggen niet zo ver uit elkaar), maar voor de uitkering aan de aandeelhouders. Deze aandeelhouders eisen een rendement op het ter beschikking gestelde vermogen dat in de goede verhouding staat tot het risico dat met hun geld wordt gelopen.
Het wordt tijd dat de aandeelhouders van de corporatie –en als zij een maatschappelijk prestatie zeggen te leveren is dat de maatschappij, wij dus- wat duidelijker eisen gaat stellen aan hoe de corporatie omgaat met het eigen vermogen. En als de corporatie vindt dat zij andere activiteiten (en projectontwikkeling voor de vrije markt is anders dan bouwen van goedkope huurwoningen) dan moet duidelijk worden hoe de opbrengsten in verhouding staan tot de extra risico’s.
En het wordt tijd dat corporatiebestuurders dan ook ingaan op de maatschappelijke prestatie in financiële termen. Alleen maar roepen dat iemand grote woorden gebruikt is dan te beperkt.

Grote woorden worden vaak gebezigd door mensen met kleine verstandjes en weinig kennis van zaken. In Italie noemen we dat supracompensatio.
De reactie van Pieter Bregman vind ik getuigen van een groot verstand en kennis van zaken.
Laten we hopen dat goed voorbeeld goed doet volgen.